La recette gagnante

1) Choisir son camp

Tenir sans faillir

Nous l'avons vu dans la première partie de notre rubrique "Vendre sans agence", la détermination est un facteur indispensable pour mener à son terme une démarche de vente immobilière par soi-même. Autrement dit : l'éparpillement n'est pas de mise.

Une seule option

Savoir choisir son camp et assumer son choix jusqu'au bout est un impératif. Jouer sur deux tableaux n'est pas bon. Voir pour un même bien une annonce de professionnel et une annonce de particulier ne peut pas inciter les acheteurs potentiels à la confiance et peut être source de cafouillages ou imbroglios gênants. De plus, un contact, même superficiel, que pourra revendiquer l'agent que vous avez mandaté ne pourra plus traiter en direct avec vous sans que vous ne soyez redevable d'une commission, même après la résiliation du mandat.

Résilier tout mandat en cours

Si vous décidez de vendre votre bien en direct, vous devez résilier le (les) mandat(s) en cours pour éviter toute interférence négative entre deux options qui n'ont rien en commun relativement aux enjeux personnels qui sont mis sur la table. Ne pas le faire c'est ouvrir la porte à des risques de conflits d'intérêts ou à des malentendus inutiles.
Un mandat de vente est valable trois mois et doit ête résilié par lettre recommandée quinze jours avant son échéance pour éviter son renouvellement par tacite reconduction, (sauf disposition particulière dûment mentionnée).

2) Obtenir les diagnostics obligatoires

Une priorité

Nous l'avons dit, il est impératif de mentionner le DPE dans vos annonces. C'est un facteur de décision important pour des candidats à l'achat ainsi qu'un élément à connaître pour une bonne estimation de votre bien. Alors autant en faire une priorité dans le déroulement du processus. Pour cela c'est tout simple : il suffit de solliciter un diagnostiqueur immobilier que vous aurez sélectionné après renseignements pris ou une approche qui vous aura mis en confiance. N'oubliez pas de négocier la gratuité d'éventuelles remises à jour qui pourraient s'avérer nécessaires pour les diagnostics les moins pérennes.

3) Déterminer le juste prix

La bonne fourchette

Comme nous l'avons vu dans notre analyse précédente, ne pas afficher d'emblée un prix compatible avec le marché, c'est à dire le prix qu'un acheteur un tant soit peu éclairé est en mesure d'accepter ou au moins de négocier dans une certaine limite, c'est gâcher des acheteurs potentiels dès le départ et se tirer une balle dans le pied. Une perte de temps et de contacts intéressés qui chercheront leur bonheur ailleurs.

Les meilleurs outils en ligne

Meilleurs agents

Prenez le temps de bien remplir le document qui vous sera soumis. Mais attention tout de même au risque de "hameçonnage" : évitez de renseigner votre numéro de téléphone, surtout de votre portable, car ce site entretien des liens avec des "agences partenaires" qui ne manqueraient pas de vous solliciter. Si tel est le cas, ne cédez pas à leur alléchante panoplie d'arguments tout faits...

DRIMKI

Mêmes remarques et précautions à prendre qu'avec "Meilleurs Agents"

PAP.fr

Le service d'estimation de la plateforme de vente pour les particuliers : PAP.fr. Ici on ne risque pas d'être sollicité par une agence, mais par leurs services. Et ce n'est pas gênant d'y succomber si l'on s'en tient à leur formule de base, la seule digne d'intérêt selon nos retours d'expériences...

PATRIM

L'outil d'estimation du service des impôts, établi avec la base de données des notaires rassemblant toutes les transactions immobilières réalisées dans le secteur géographique qui concerne votre bien. Il est désormais accessible aux particuliers via leur espace personnel. Ceux qui n'en possèdent pas encore peuvent en créer un en suivant la procédure indiquée. Ici pas de risque de hameçonnage...

Immobilier Notaires

Le site des notaires pour obtenir un prix médian au m2 des ventes effectuées dans le secteur géographique qui vous concerne, ainsi que les prix maxi/mini, d'après leur banque de données. Cela peut être une source supplémentaire utile à prendre en compte.

En résumé

En faisant la synthèse des résultats obtenus sur ces sites, ou au moins une partie d'entre eux, vous devriez avoir une idée objective du prix à afficher dans vos annonces pour intéresser les bons acheteurs. La négociation ultime avec le candidat "adhoc" se chargeant de peauffiner la chose...

4) Se procurer de bonnes photographies

Illustration stetoscope pour diagnostics

Une annonce attire ou rebute

Ce sont les photographies illustrant une annonce qui vont, soit :

  • susciter l'envie de l'internaute de cliquer sur l'annonce et le faire aller plus loin dans la découverte.
  • le faire se détourner vers d'autres présentations plus alléchantes.

Les photographies professionnelles sont les seules qui vous assurent la première option. L'hésitation n'est donc pas de mise dans ce registre, surtout quand l'investissement à faire est minime...
Voir les statistiques à ce sujet sur notre page d'accueil.

La base d'un bon ciblage

Présenter le bien que l'on propose de manière à ce que l'on voit bien de quoi il s'agit, c'est fondamental pour éviter les contacts et les visites non appropriés, (perte de temps et d'énergie), et donc pour réduire les risques de découragement...

5) Les sites d'annonces sur lesquels figurer

Illustration diffusion d'annonces sur internet

Le nerf de la guerre

Là nous touchons encore un point fondamental dont le résultat final dépend intrinsèquement. C'est aussi la partie dont l'importance de la mise en place d'une stratégie pertinente, reposant sur des critères fiables, est souvent sous-estimée par le particulier vendeur, ce qui en fait une des causes majeures des mauvais résultats constatés de la vente entre particuliers et du recours à terme aux services d'un agent immobilier.

Biens relativement basiques

Nous entendons par là des biens qui ne sont pas vraiment spécifiques, et dont la valeur n'exède pas 250/300 K€.

Le bon coin

Sans conteste le meilleur choix est Le Bon Coin, avec les options : 7 photos supplémentaires (10 photos au total) et remise en avant chaque semaine. Coût : 35,00 € pour deux mois de parution.

PAP

Si vous n'avez pas abouti à du concret au bout de 3 ou 4 mois, vous pouvez alterner avec le site PAP.fr en prenant leur formule basique (celle que nous préconisons). Coût : 49,00 € pour un mois de parution, avec 12 photos. Formule à 180,00 € pour six mois. Intéressant aussi : possibilité d'ajouter une vidéo. Option "remontée régulière en tête de liste" : recommandée

Vous pouvez alterner une parution sur ces deux sites jusqu'à la vente effective qui devrait finir par se faire si vous avez respecté tous les ingrédients de cette recette, ou bien publier en simultané sur les deux, ce qui offre bien entendu, plus de chances d'aboutir rapidement...

ParuVendu

Un autre site adapté à cette catégorie, gratuit celui-ci et bénéficiant d'une certaine audience dont il n'y a aucune raison de se priver : ParuVendu.fr. (Plus on est visible sur Internet, plus on a de chances de toucher le bon contact...).

Biens supérieurs à 300/350 K€

Pour cette catégorie il est toujours pertinent de figurer sur Le Bon Coin avec les options indiquées précédemment, et sur PAP.fr, (en alternance c'est suffisant), ainsi que sur Paru-Vendu. Mais le résultat est loin d'être assuré et il serait dommage de vous priver d'une audience plus spécifique, celle qui a tendance à dédaigner un peu ces sites au profit d'autres davantage orientés "haut du panier".

Illustration liste sites recommandésNotre quête permanente des sites complémentaires (accessibles aux particuliers) les plus efficaces dans cette catégorie d'après les retours d'utilisateurs les ayant expérimentés nous permet d'offrir la liste de ceux-ci avec nos forfaits prise de vues.

Biens supérieurs à 500/600 K€

A ce niveau de prix il devient moins pertinent de figurer sur des sites comme Le bon coin ou PAP. Cela peut même être contre-productif. Mais même si le résultat est aléatoire, il n'est pas exclu. Voir à terme en fonction des contacts obtenus...
Là encore la fourniture de notre liste des autres sites plus adaptés sera d'une grande utilité.

Biens commerciaux

Nous l'avons vu : pour les biens commerciaux et affaires à reprendre : CHR ou tout bien immobilier pouvant être exploité (commes les maisons d'hôtes ou autres hébergements de loisirs), les sites conventionnels ne sont pas indiqués. Nous disposons des adresses des sites d'annonces les plus adaptés pour cette catégorie, et pour chaque cas. Comme pour les autres catégories, ces sites font l'objet d'une mise à jour et d'une recherche constante du meilleur résultat.

Le coût de la recette gagnante

Accepter d'investir un peu

Avec les éléments fournis, vous êtes à même d'évaluer l'investissement que vous devez faire pour appliquer cette recette, donc être assuré d'aboutir à la vente et éviter la tentation de retourner la tête basse dans le giron d'un agent ou mandataire immobilier qui ne fera rien d'autre que vous ne pouvez faire vous-même en dix fois plus cher en moyenne. Grosso-modo : quelques centaines d'euros (une ou deux seulement pour des biens courants). Un ou deux milliers d'euros pour des biens vraiment atypiques et haut de gamme.

Le mot de la fin

La stratégie que nous préconisons, s'appuyant sur des expériences probantes, continue de faire la preuve de son efficacité avec les dernières vente réalisées par ceux qui l'ont adoptée (nous pouvons vous en donner les références). Mais même si vous l'appliquez rigoureusement, hormis pour les biens plutôt basiques, (soumis à une forte demande face à peu d'offres), les délais de vente ne sont pas identiques d'un bien à l'autre. Certains se vendent en deux mois, d'autres en deux ans, avec la même méthode. C'est là où le facteur chance a tout de même son mot à dire. Mais tout finit par se vendre. C'est pourquoi la détermination dans votre choix de vendre en direct est un critère essentiel...

Le média des villages

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