La recette gagnante
avec ou sans agence

1) Choisir son camp

Une seule option

Nous l'avons vu dans la première partie de notre rubrique "Vendre un bien immobilier", vouloir jouer sur deux tableaux est un frein au résultat plus qu'un ticket supplémentaire pour le succès. L'éparpillement est une option à éviter.

Savoir choisir son camp et assumer son choix jusqu'au bout est un impératif. Être assis entre deux chaises n'est pas bon. Ni pour le vendeur ni pour l'agent immobilier qui n'aura pas la main mise pour agir et ne s'investira pas outre mesure s'il ne jouit pas d'une certaine exclusivité (au moins vis à vis de ses confrères). De plus, voir pour un même bien une, ou pire, plusieurs annonces de professionnels et une annonce de particulier ne peut pas inciter les acheteurs potentiels à la confiance. C'est aussi une source de cafouillages ou imbroglios possibles. Dans une formule "batarde" personne n'y trouve vraiment sa place...

Le choix d'un professionnel

Si vous ne voulez pas vous investir dans une démarche de vente directe, ou seulement un peu, il vous faut choisir en connaissance de cause l'agent immobilier ad hoc et lui accorder l'exclusivité, (au pire une semi-excusivité en gardant la possibilité de vendre en direct). Sachant qu'un mandat est limité à trois mois, vous verrez vite si vous avez fait le bon choix ou si vous devez aller voir ailleurs.

La vente directe

Si vous êtes vraiment déterminé à vendre votre bien en direct, il est préférable de vous désengager de vos mandats en cours pour éviter toute interférence négative entre deux options qui diffèrent grandement quant à la manière de voir et aux intérêts en jeu de chacun. Si on n'est pas convaincu de cela, mieux vaut ne pas se lancer dans une démarche de vente directe, sous peine de probables déboires.
Un mandat de vente est valable trois mois et doit ête résilié par lettre recommandée quinze jours avant son échéance pour éviter son renouvellement par tacite reconduction, (sauf disposition particulière dûment mentionnée).

2) Obtenir les diagnostics obligatoires

Une priorité

Nous l'avons dit, il est impératif de mentionner le DPE dans vos annonces. C'est un facteur de décision important pour des candidats à l'achat ainsi qu'un élément à connaître pour une bonne estimation de votre bien. Alors autant en faire une priorité dans le déroulement du processus. Pour cela c'est tout simple : il suffit de solliciter un diagnostiqueur immobilier que vous aurez sélectionné après renseignements pris ou une approche qui vous aura mis en confiance. N'oubliez pas de négocier la gratuité d'éventuelles remises à jour qui pourraient s'avérer nécessaires pour les diagnostics les moins pérennes, (on ne sait jamais...). Aucun avantage à transiter par une agence pour cela, au contraire : la neutralité et la main mise personnelle sur le sujet sont préférables aux arrangements d'intérêts réciproques entre deux corporations qui se renvoient souvent la balle en échangeant leurs données clients.

3) Déterminer le juste prix

La bonne fourchette

Comme nous l'avons vu dans notre analyse précédente, ne pas afficher d'emblée un prix compatible avec le marché, c'est à dire le prix qu'un acheteur un tant soit peu éclairé est en mesure d'accepter ou au moins de négocier dans une certaine limite, c'est gâcher des acheteurs potentiels dès le départ et se tirer une balle dans le pied. Une perte de temps et de contacts intéressés qui chercheront leur bonheur ailleurs.

Les meilleurs outils en ligne

Meilleurs agents

Prenez le temps de bien remplir le document qui vous sera soumis. Mais attention tout de même au risque de "hameçonnage" : évitez de renseigner votre numéro de téléphone, surtout de votre portable, car ce site entretien des liens avec des "agences partenaires" qui ne manqueraient pas de vous solliciter. Si tel est le cas, ne cédez pas à leur alléchante panoplie d'arguments tout faits...

DRIMKI

Mêmes remarques et précautions à prendre qu'avec "Meilleurs Agents"

PAP.fr

Le service d'estimation de la plateforme de vente pour les particuliers : PAP.fr. Ici on ne risque pas d'être sollicité par une agence, mais par leurs services. Et ce n'est pas gênant d'y succomber si l'on s'en tient à leur formule de base, la seule digne d'intérêt selon nos tests et retours d'expériences, (les autres n'étant que miroirs aux alouettes)...

PATRIM

L'outil d'estimation du service des impôts, établi avec la base de données des notaires rassemblant toutes les transactions immobilières réalisées dans le secteur géographique qui concerne votre bien. Il est désormais accessible aux particuliers via leur espace personnel. Ceux qui n'en possèdent pas encore peuvent en créer un en suivant la procédure indiquée. Ici pas de risque de hameçonnage...

Immobilier Notaires

Le site des notaires pour obtenir un prix médian au m2 des ventes effectuées dans le secteur géographique qui vous concerne, ainsi que les prix maxi/mini, d'après leur banque de données. Cela peut être une source supplémentaire utile à prendre en compte.

Et les agences ?

Si vous dédidez de recourir à une agence, vous aurez des éléments pour juger de la crédibilité de celles que vous sollicitez. Ne leur dites pas le prix que vous escomptez, ils risqueraient de s'y aligner pour obtenir un mandat, en simulant faire une étude. Gardez à l'esprit qu'une estimation sérieuse ne se fait pas en un quart d'heure sur le coin d'une table, donc pas à la première visite...

4) Se procurer de bonnes photographies

Illustration stetoscope pour diagnostics

Une annonce attire ou rebute

Ce sont les photographies illustrant une annonce qui vont, soit :

  • susciter l'envie de l'internaute de cliquer sur l'annonce et le faire aller plus loin dans la découverte.
  • le faire se détourner vers d'autres présentations plus attractives.

Les photographies professionnelles sont les seules qui vous assurent la première option. L'hésitation n'est donc pas de mise dans ce registre, surtout quand l'investissement à faire est minime...
Voir les statistiques à ce sujet sur notre page d'accueil et les liens "En savoir plus" dans la rubrique "Prestations/Tarifs".

L'avantage d'un bon ciblage

Présenter le bien que l'on propose de manière à ce que l'on voit bien de quoi il s'agit, c'est fondamental pour éviter les contacts et les visites non appropriés, (perte de temps et d'énergie), et donc pour réduire les risques de découragement...

Vente via une agence

Vous avez beaucoup plus de chances de vendre en direct un bien immobilier avec des photographies professionnelles, qu'un agent immobilier n'en a avec des visuels médiocres.

5) Les sites d'annonces sur lesquels figurer

Illustration diffusion d'annonces sur internet

Le nerf de la guerre

Là nous touchons encore un point fondamental pour la vente de biens immobiliers atypiques, dont l'importance est souvent sous-estimée par le particulier vendeur, ce qui en fait une cause supplémentaire de mauvais résultats qu'il est impératif d'éviter en faisant les bons choix...

Biens relativement basiques

Nous entendons par là des biens qui ne sont pas vraiment spécifiques, et dont la valeur n'exède pas 250/300 K€.

Le bon coin

Sans conteste le meilleur choix est Le Bon Coin, avec les options : 7 photos supplémentaires (10 photos au total) et remise en avant chaque semaine. Coût : 35,00 € pour deux mois de parution.

PAP

Si vous n'avez pas abouti à du concret au bout de 3 ou 4 mois, vous pouvez alterner avec le site PAP.fr en prenant leur formule basique (celle que nous préconisons). Coût : 49,00 € pour un mois de parution, avec 12 photos. Formule à 180,00 € pour six mois. Intéressant aussi : possibilité d'ajouter une vidéo. Option "remontée régulière en tête de liste" : recommandée

Vous pouvez alterner une parution sur ces deux sites jusqu'à la vente effective qui devrait finir par se faire si vous avez tenu compte de nos conseils, ou bien publier en simultané sur les deux, ce qui offre bien entendu plus de chances d'aboutir rapidement...

ParuVendu

Un autre site adapté à cette catégorie, gratuit celui-ci et bénéficiant d'une certaine audience dont il n'y a aucune raison de se priver : ParuVendu.fr. (Plus on est visible sur Internet, plus on a de chances de toucher le bon contact...).

Biens supérieurs à 300/350 K€

Pour cette catégorie il est toujours pertinent de figurer sur Le Bon Coin avec les options indiquées précédemment, et sur PAP.fr, (en alternance c'est suffisant), ainsi que sur Paru-Vendu. Mais le résultat est loin d'être assuré et il serait dommage de vous priver d'une audience plus spécifique, celle qui a tendance à dédaigner un peu ces sites au profit d'autres davantage orientés "haut du panier".
Illustration liste sites recommandésNotre quête permanente des sites complémentaires (accessibles aux particuliers) les plus efficaces dans cette catégorie d'après les retours d'utilisateurs les ayant expérimentés nous permet d'offrir la liste de ceux-ci avec nos forfaits prise de vues.

Biens supérieurs à 500/600 K€

A ce niveau de prix il devient moins pertinent de figurer sur des sites comme Le bon coin ou PAP. Cela peut même être contre-productif. Mais même si le résultat est aléatoire, il n'est pas exclu. Voir à terme en fonction des contacts obtenus...
Là encore la fourniture de notre liste des autres sites complémentaires les plus adaptés sera d'une grande utilité.

Biens commerciaux

Nous l'avons vu : pour les biens commerciaux et affaires à reprendre : CHR ou tout bien immobilier pouvant être exploité (commes les maisons d'hôtes ou autres hébergements de loisirs), les sites conventionnels ne sont pas indiqués, hormis Le Bon Coin rubrique "Commerces". Nous disposons des adresses des sites d'annonces les plus adaptés pour cette catégorie, et pour chaque cas.

Vente via une agence

Encore un critère qui vous aidera à choisir l'agent immobilier ad hoc plutôt que d'autres : soyez inquisiteur sur cette question importante et demandez à voir des exemples en cours. Obligez-les à vous fournir la liste des supports qu'ils comptent utiliser. Pour un bien commercial, rien ne vaut la vente directe.

La conclusion

La stratégie que nous préconisons pour la vente entre particuliers, s'appuyant sur des réussites et des échecs probants, continue de faire la preuve de sa pertinence avec les dernières ventes réalisées par ceux qui l'ont adoptée dans toute sa rigueur (nous pouvons vous en donner les références).
Pour les autres, ceux qui ne veulent pas s'investir du tout dans la démarche, le choix qu'ils feront de l'agent immobilier auquel ils accorderont un mandat exclusif (de loin préférable s'il est mérité...), ou au pire un mandat semi-exclusif s'ils veulent se garder la possibilité d'une vente directe, sera déterminant pour le destin de leur vente, et donc en partie pour le leur.
C'est pourquoi, au regard du préjudice que vous subiriez avec un mauvais choix, avant de vous engager sur un mandat, il vous faut demander les antécédents des ventes (= mandats honorés) sur les deux dernières années, pour des biens de niveau et de type relativement similaires au vôtre, références vérifiables à l'appui, (et ne vous en laisser pas conter...). C'est imparable !

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